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最近，住建部和市场监管总局发文，要求“合理确定经纪服务收费”。两大监管部门联合出手，整顿规范房地产经纪业务，这是否意味着被很多人抱怨的房产交易中介费，终于要下降了呢？在《关于规范房地产经纪服务的意见》中，住建部和市场监管总局提出，“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。”由于两大部门明确提出了要“合理降低”费用，在监管压力之下，预计交易中介费应该会出现一定程度的松动。
我国房产交易的中介费一直被很多人诟病过高，主要有两大原因。第一是我国房价过高，导致以此为基础来定价的中介费就极高。如果仅以中介费率来看，我国房产交易的中介费率大概在2%上下，在全球范围内来看，处于中等水平。但是我国房屋总价很高，尤其是一线城市，一套住宅动辄上千万元，对应的中介费高达二三十万元甚至更高。
其次，我国房产交易的中介费主要由买家来承担，这就让中介费显得更加昂贵。由于我国房地产长期处于卖方市场，卖家的标价通常是净得价，也就是卖家不承担任何额外费用，包括中介费在内的所有费用都由买家来承担，卖房者赢家通吃。对于买家而言，在支付高昂的房价之后，同时还要支付中介费，这就会让给买家带来更沉重的负担，所以中介费看起来也就显得更贵。美国的房产中介费率很高，大概在6%左右，但是费用通常由卖家来承担，由于卖家已经收获了丰厚的卖房收入，即使再额外支付一笔中介费，承受能力也高于买家，所以，中介费看起来也就没有那么昂贵。让卖家来承担中介费，从而减少卖家的收益，避免赢家通吃，也是美国遏制炒房的手段之一。
图 | 视觉中国
住建部和市场监管总局此次发文，对于具体如何降低中介费也是比较有针对性，对于因为房价总价过高带来的中介费压力，提出了分档定价的原则，也就是成交价格如果越高，那么中介费率就应该越低，不能按照固定的费率来收取；对于买家单独承担中介费的问题，提出由买卖双方共同来分担相关费用，减轻由单独一方全部承担带来的压力。对于房产中介公司而言，在此次监管部门发文之后，预计会做出一定的回应，比如通过实施分档定价等等，来调整费率定价方式，成交价格较高的住房，中介费率可能会出现一定幅度的下降。但是，想要整个房产市场的中介费全部大幅下降，这种可能性并不是很大。从房产经纪公司的角度来看，我国的房产经纪公司虽然看似赚钱很容易，但资本投入也是极大，每个小区的线下门店布局，以及依靠人海模式取胜的大量经纪人等等，这种重资产公司也是看天吃饭，严重依靠行业的周期性来生存，当房子好卖的时候，中介公司快速赚钱，但是一旦房子不好卖，高昂的成本就会让公司陷入巨额亏损。
《我的真朋友》剧照
在当前房地产行业的下行周期，各大中介公司的日子并不好过，以行业龙头贝壳（链家）来看，最近几年连续亏损，2021年亏损了5亿元，去年亏损额更是扩大到14亿元。为了减少亏损压力，去年贝壳关闭了1万多家门店，裁员6万多人。除了贝壳之外，其余几家大型房产中介也都亏损累累，有些区域性龙头甚至走到了破产边缘。随着楼市不景气度越来越深，房产中介的压力还会越来越大，不排除在这一轮寒潮中会出现大量倒闭破产。所以，在这样的行业背景之下，中介公司也并没有太大的动力以及能力，来大幅下调中介费。想要实现房产交易中介费用大幅下降，仅靠房产经纪公司并不现实，还需要市场参与多方共同发力，才可能真正降低中介交易费用。除了经纪公司适当降费之外，更重要的还是房价回归到合理水平。房价回归到合理水平，能够从两个方面对中介费用产生影响，首先，这意味着楼市不再是卖方市场，买卖双方的交易模式将发生根本变化，议价的天秤将逐渐向买方倾斜。图 | 视觉中国
随着楼市买卖进入均衡状态，甚至进入买方市场，卖方以净得价卖房的模式将不再可行。随着买方议价能力上升，交易中介费将更多由买卖双方承担。事实上，在我国一些楼市价格涨幅不大的地方，交易中介费其实就是买卖双方来共同承担，随着将来楼市继续下行，这种模式将变得越来越普遍。更重要的是，我国房产交易的中介费过高，很大程度上是房价过高，如果房价不再高高在上，中介费用自然也就随之减少。但是，如果楼市价格大幅下跌，有可能会引发更大的连锁反应，所以，楼市降价在当前变得非常敏感，很多地方政府都发布了限跌令，禁止开发商“恶意降价”。最近，昆山市两个楼盘开发商降价，被当地住建局通报处罚，并暂时关闭网签、计入年度诚信档案。昆山住建局的理由是“擅自大幅度降价销售，扰乱了市场秩序，造成了社会不稳定因素”，并强调当地房企要引以为戒，自觉维护房地产秩序，违规者将从严从重处理。
《卖房子的女人》剧照
这一次住建部和市场监管总局联手规范房产交易中介，一方面是为了保护交易双方的合法利益，同时也是这一轮楼市史诗级救市的一部分，通过降低交易费用，能够促进房产交易，提高楼市的成交活跃度。从保护消费者权益的角度来看，这样的监管政策当然多多益善。不过，如果越来越多的地方政府禁止楼盘降价，买卖双方因为价格差距过大而无法成交，这就既无法降低中介费用，也无法提升市场交易的活跃度。所以，如果想要真正为交易双方降低中介费，完全靠经纪公司降低费率还远远不够，至少要从取消地方政府的“限跌令”开始。如果房价被人为之手控制在高位，中介费又如何能真正降低呢？
排版：语桐 / 审核：小风
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